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房協秘書長:上饒房地產“白銀時代”依舊常在

發布日期::2018-09-09瀏覽次數:198

摘要:大家關心的熱點話題,房地產是否飽和呢?上

 大家關心的熱點話題,房地產是否飽和呢?上饒房地產市場走勢怎么判斷?對此,眾多的專家、學者達成了一個基本共識: 房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融。

 

1.長期看人口

目前, 從城鎮化的視角來看,未來房地產還有非常大的空間。我國是14億人,全國住房面積人均達到40.8平方米,城鎮化率58%,城鎮化率以每年1個百分點增長,未來20年內增加到城鎮化率80%,這20年至少新增2億城市人口,將會進入到中國的各城市群當中去。

 

這個依據在于:中等發達國家和地區的城市化率是85%,西方發達國家的城市化率都在95%左右,美國是97%,中國達到這個城鎮化率的時間可能還需要近20年左右。

2.中期看土地

 

土地供應政策是國家房地產調控最基本最有效的手段之一。土地供應多少要求達到人地掛鉤。即凡是有產業和人口流入支撐的城市,無論一二線城市、還是三四城市, 都會加大土地供應總量,以實現供需基本平衡

 

3.短期看金融

 

金融也是國家最基本最有效的調控手段之一。通過調控,目的就是要促進過熱的現象降下來,防止出現市場風險,出現泡沫經濟,推動房地產市場持續健康發展。這是因為,“房子是用來住的、不是用來炒的”“住房問題既是民生問題也是發展問題,關系千家萬戶切身利益,關系人民安居樂業,關系經濟社會發展全局,關系社會和諧穩定。

以上從全國來看, 再從上饒來看,我市房地產市場前景又如何呢?答案是肯定的。

1.剛性需求量大。截至2017年底,我市城鎮化率突破50%,低于全國8個百分點,城鎮人均住房建筑面積37.8平方米,低于3.0個百分點。常住人口671.5萬人。按照目前上饒市城鎮化率以每年1.5個百分點增長,城鎮化率達到80%的目標,我市20年內將新增城市人口200萬人,需要住房8000萬平方米,平均每年400萬平方增量需求。即戶均120平方米,每年3.4萬套。

2.改善性需求。棚改貨幣化安置對商品房銷售量的刺激作用繼續凸顯,截止2017年12月底,全市征收城市棚戶區房屋6.6萬套,征遷面積約1200萬平方米。2018年全市各類棚戶區改造任務50353套列入國家任務,保障性安居工程基本建成任務10607套。如70%的征遷戶轉向市場購買商品房,也將消化商品房0.7萬多套。

3.外來人購置房產的需求。由于我市是全國唯一的高鐵十字交會地級市,可直達全國200多個城市。三清山機場正式通航,形成了立體交通網絡,交通十分便。上饒“3小時生活圈”覆蓋福州、南昌、合肥、長沙、杭州、上海等城市,也實現了從“長三角”、環鄱陽湖經濟圈、海西經濟區、江淮城市群直至“珠三角”等經濟板塊的“互聯互通”。根據目前外省購置房產占已經購買人群10-15%的情況,每年0.3萬套左右的需求。

以上合計每年4.4萬套,計每年530萬平方米。如果再考慮放開了二胎政策擴大需求的影響加在一起的話,估計每年住房總需求5萬套左右,計600萬平方米左右。

上述是個年均需求推算數據,能否落地實現呢?答案也是肯定的。比如,2017年我市商品房銷售面積644.46萬平方米(市中心城區商品房銷售面積175.34萬平方米),超過推算數40多萬平方米,說明真實需求潛力巨大,毋庸置疑。

總之,我們有充分的理由相信,盡管過去20年房地產發展的黃金時期己經過去了, 但未來20年里白銀時代依舊常在。目前,房地產市場由高速增長階段轉向高質量發展階段,由數量規模型競爭,轉入品牌競爭期。品牌代表實力,包含企業品牌和產品品牌。以滿足購買者由簡單的居住功能向多層次、個性化、高品質需求轉變。所以,房地產業興,則百業興。未來15-20年里,上饒房地產前景依然看好,我們信心滿滿。

(上饒市房協會秘書長 張水金 2018年9月6日)

 

 

 

來源:上饒房產網www.0506107.com

關鍵字:上饒房產網
  

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